Mengenal Lebih Dekat dengan KPR

Masyarakat diberikan banyak pilihan dengan beragam produk Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Suku bunga ringan, hingga tenor panjang menjadi pilihan yang tersedia. Sebelum proses pengajuan, ketahui beragam informasi KPR berikut ini.

Tentang Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) merupakan pembiayaan yang digunakan untuk membeli rumah atau untuk kebutuhan konsumtif lainnya dengan jaminan/anggunan berupa rumah dengan skema pembiayaan hingga 80% dari harga rumah.

Tahun 2015 kemarin, pemerintah melalui Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) mencanangkan ide untuk memperpanjang tenor Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari 20 tahun menjadi 30 tahun. Namun jika Anda berniat mengajukan KPR, jangan hanya tergiur dengan tenor panjang ataupun dp murah. Anda harus lebih banyak menggali informasi produk KPR, agar proses angsuran Anda berjalan dengan lancar.

Saat ini, kehadiran KPR sangat dibutuhkan masyarakat semua kalangan. Mengingat bahwa rumah adalah tempat tinggal sekaligus investasi jangka panjang. Proses pengajuan KPR juga tak lantas mudah begitu saja disetujui bank ataupun lembaga pembiayaan.

Sejauh apakah Anda mengenal seluk-beluk KPR? Adakah risiko jangka panjang, mengingat tenor KPR terbilang memakan waktu 15 tahun hingga 20 Tahun?

Ketentuan Kebijakan Pengajuan KPR

Sebelum disempurnakannya Peraturan Bank Indonesia (PBI) terkait KPR, calon nasabah KPR harus menyiapkan uang muka sebesar 30% dari harga rumah. Setelah disempurnakan, down payment (DP) atau uang muka yang harus disiapkan hanya 20% atau diturunkan 10%.

Ketentuan tersebut juga berlaku untuk rumah susun, dari DP yang sebelumnya 30% diturunkan menjadi 20%. Sementara untuk kepemilikan rumah kedua, uang muka 30% dan untuk rumah ketiga sebesar 40%.

Kebijakan tersebut tertuang dalam PBI No.17/10/PBI/2015 tentang Rasio Loan to Value atau Rasio Financing to Value untuk Kredit atau Pembiayaan Properti dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor, yang berlaku sejak tanggal 18 Juni 2015.

BI memberikan relaksasi ketentuan Loan to Value Ratio (LTV) atau Financing to Value Ratio (FTV) pembiayaan properti untuk rumah tapak, rumah susun, dan ruko. Pada intinya, uang muka alias down payment (DP) rumah menjadi turun. Tentu saja relaksasi pelonggaran rasio kredit kepemilikan rumah (loan to value/LTV) cukup membantu mendongkrak kinerja KPR perbankan.

Jenis KPR

Jenis KPR yang hadir di dunia perbankan Indonesia, dibedakan atas kategori agunan, tingkat suku bunga, dan persyaratan peminjam.

Jika Anda ingin mengajukan KPR dengan jaminan agunan, maka KPR dibedakan atas:

  • KPR Pembelian & KPR Multiguna

Berdasarkan agunan maka, KPR dibedakan atas:

KPR Pembelian adalah KPR yang menggunakan rumah yang akan dibeli sebagai agunannya.

KPR Multiguna atau KPR Refinancing: Adalah KPR yang menggunakan rumah yang sudah dimiliki sebagai agunannya.

Berdasarkan persyaratan penerima pinjaman dan tingkat suku bunga maka KPR dibedakan atas:

  • KPR Bersubsidi

KPR yang dihadirkan pemerintah. Dalam artian, Pemerintah membuat program untuk memfasilitasi pembelian rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah.

KPR Konvensional atau KPR Non-Subsidi

Produk KPR yang disediakan oleh perbankan dengan persyaratan yang mengikuti ketentuan umum perbankan dan tingkat suku bunga regular yang ditetapkan oleh bank yang bersangkutan. Tiap bank, berbeda-beda dalam menentukan suku bunga.

  • KPR Syariah

KPR dengan prinsip syariah dengan sistem akad mudharabah ataupun wadhiah. Pengajuan KPR bank syariah tentunya dilakukan melalui bank syariah. Prinsip yang dijalankan oleh KPR syariah ini sesuai dengan prinsip syariat Islam.

Persyaratan Mengajukan KPR

Pada umumnya, proses mengajukan dana pembiayaan hampir sama dalam menentukan kriteria calon nasabah. Namun, tentu saja dilihat dari jenis kredit yang ingin diajukan. Untuk pembiayaan KPR, pada umumnya syarat ketentuan calon nasabah adalah:

  • Warga Negara Indonesia
  • Berusia minimal 21 tahun
  • Berpenghasilan

Saat syarat umum itu sudah dipenuhi calon nasabah, tentu bank berhak untuk meminta lampiran dokumen, untuk menilai data diri pemohon KPR. Berikut dokumen-dokumen yang biasanya dilampirkan untuk mengajukan KPR:

  • Fotokopi KTP Suami Istri (untuk aplikan yang sudah menikah)
  • Fotokopi Kartu Keluarga
  • Fotokopi Akta Nikah (untuk aplikan yang sudah menikah)
  • Fotokopi Akta Cerai (untuk aplikan yang berstatus cerai hidup)
  • Fotokopi NPWP
  • Fotokopi SPT
  • Fotokopi Buku Tabungan
  • Surat Keterangan Bekerja Asli
  • Slip Gaji Asli (untuk profesi karyawan)
  • SIUP (untuk profesi wiraswasta)
  • Surat Izin Praktek (untuk profesi professional)
  • Surat keterangan pinjaman lain

Dari syarat dan lampiran tersebut, ada beberapa hal yang harus diperhatikan aplikan KPR, yakni:

Usia

Usia sangat mempengaruhi tenor yang akan diberikan oleh pihak bank. Minimal usia yang diperbolehkan untuk mengajukan KPR adalah 21 tahun. Untuk pemohon dengan usia 40 tahun kebawah akan mendapatkan jangka waktu kredit sampai dengan 15 tahun.

Sedangkan untuk pemohon diatas 40 tahun waktu kredit akan dihitung berdasarkan usia produktif, yaitu 55 tahun atau 60-65 tahun.

Slip Gaji

Keterangan jumlah penghasilan yang melebihi syarat tidak mutlak menjadi bahan pertimbangan persetujuan KPR. Karena pihak bank biasanya memberikan syarat dan ketentuan yakni pemohon KPR sudah bekerja minimal dua tahun, dan berstatus karyawan tetap.

SIUP

Perusahaan ataupun kegiatan bisnis si aplikan sudah berjalan selama 2 tahun. Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) di Indonesia dikategorikan ada tiga, yaitu SIUP Kecil, SIUP Menengah, SIUP besar. Dari kepemilikan SIUP aplikan, bank dapat menilai bobot dari bisnis yang dijalankan oleh si aplikan KPR.

Informasi Pinjaman Lain

Bank berhak mengetahui kondisi keuangan aplikan KPR. Hal ini berkaitan dengan kemampuan aplikan dalam menyanggupi cicilan KPR. Debt ratio seorang aplikan akan dinilai bank saat memproses aplikasi KPR calon nasabah.

Apabila debt ratio seorang aplikan melebihi 40%, rata-rata bank tidak memberikan persetujuan KPR. Aplikan diharuskan untuk menginformasikan pinjaman lain pada pihak pembiayaan KPR. Sehingga pihak pembiayaan juga akan mampu menaksir kemampuan keuangan aplikan KPR, dan historis kredit.

Fotokopi Buku Tabungan

Ini berkaitan dengan bukti penghasilan dari si aplikan KPR. Kegiatan transaksi aplikan KPR juga menjadi bahan penilaian pihak pembiayaan KPR. Kecocokan jumlah saldo, dan transaksi yang sesuai merupakan tolak ukur bank menilai kegiatan transaksi aplikan KPR.

Proses-Proses Pengajuan KPR Hingga Akad Kredit

1. Tentukan Bangunan KPR

Apabila aplikan ingin membeli rumah, tentu saja hal awal yang dilakukan sebelum mengajukan KPR adalah proses survei lokasi dan bentuk bangunan rumah. Aplikan dapat mendatangi pihak developer perumahan atau kantor pemasaran properti. Aplikan dapat mengajukan KPR secara personal langsung ke bank, dan meminta pihak developer sebagai penghumbung proses KPR pada bank terkait.

2. Persiapkan Uang Muka

Uang muka yang harus disiapkan aplikan KPR berkisar antara 20% hingga 30%. Apabila aplikan telah memilih jenis rumah yang diinginkan, biasanya pihak developer akan meminta biaya booking fee. Biaya booking fee sesuai dengan kebijakan developer tersebut.

Meski serah terima uang muka belum dilakukan, aplikan yang sudah siap untuk mencicil bangunan properti, sejatinya sudah menyiapkan dana uang muka. Uang muka biasanya akan dibayarkan setelah pengajuan kredit disetujui pihak pembiayaan KPR.

3. Kelengkapan Dokumen

Aplikan KPR diwajibkan untuk melengkapi semua dokumen-dokumen persyaratan secara lengkap sesuai profesinya masing-masing. Dokumen tersebut masing-masing difotokopi sebanyak tiga lembar.

4. Wawancara dengan Pihak Bank

Pihak pembiayaan KPR berhak mengajukan pertanyaan pada aplikan KPR terkait data personal untuk menilai kondisi keuangan. Apa saja yang biasanya ditanyakan bank kepada aplikan KPR?

Apa Pekerjaan Anda?

Meski sudah melengkapi dokumen, ini adalah pertanyaan yang akan selalu menjadi pertanyaan penting bagi bank. Profesi dan jabatan tentu berkaitan mutlak dengan penghasilan.

Sudah Berapa Lama Anda Bekerja?

Bank akan menilai seberapa potensial aplikan KPR untuk dapat menerima pembiayaan KPR. Seorang pegawai, harus berstatus karyawan tetap dengan masa kerja minimal 2 tahun.

Berapa Penghasilan Anda dalam Sebulan?

Penghasilan aplikan KPR tentu menjadi syarat mutlak dalam proses pengajuan KPR. Bank dapat menganalisa kondisi keuangan aplikan KPR. Bank juga dapat menaksir cicilan yang dapat disanggupi aplikan KPR sesuai dengan penghasilan. Hal itu apabila dokumen-dokumen yang dilampirkan memang masuk dalam kriteria persyaratan.

Berapa Pengeluaran Anda dalam Sebulan?

Penting bagi bank untuk mengetahui pengeluaran pokok seorang aplikan KPR. Hal itu berkaitan dengan pemasukan dan pengeluaran finansial aplikan KPR. Mengingat cicilan KPR memiliki tenor jangka panjang yang diharapkan tidak terjadi adanya kredit macet.

Apakah Ada Pinjaman Lain atau Tunggakan Cicilan?

Pertanyaan ini berkaitan antara penghasilan dan pengeluaran finansial aplikan KPR. Debt ratio seseorang dalam mengajukan kredit, merupakan nilai yang menjadi pertimbangan pihak bank. Jika debt ratio aplikan KPR berkisar 40%, rata-rata bank sulit untuk memberikan persetujuan KPR. Karena kondisi keuangan seseorang dalam mengajukan kredit, debt ratio diharapkan tidak lebih dari 30%. Apabila lebih dari 30%, itu berarti kondisi keuangan seorang aplikan belum stabil.

Proses wawancara bisa dilakukan melalui verifikasi telepon ataupun bank meminta aplikan KPR untuk datang langsung. Setiap bank, berbeda-beda dalam menentukan kebijakan wawancara.

5. Proses Appraisal

Pihak pembiayaan KPR berhak untuk menilai bangunan/rumah/ruko yang akan dibeli si aplikan KPR. Pihak developer yang sudah menjalin kerja sama dengan pihak bank terkait, biasanya aplikan KPR dibebaskan dari biaya appraisal.

Appraisal dilakukan apabila persyaratan administrasi telah disetujui bank. Biasanya developer yang sudah bekerja sama dengan bank, proses appraisal pasti disetujui, karena bank sudah dapat mengetahui kondisi jaminan tersebut. Itu berlaku untuk pembelian rumah baru. Apabila kondisi rumah yang akan dibeli bukan rumah baru, tentu bank banyak pertimbangan dalam penilaian analisa kredit.

6. Analisa Kredit

Proses mengumpulkan kesimpulan dari proses-proses yang telah dilalui. Biasanya pada tahap ini, mengedepankan keamanan kredit, tujuan kredit yang sejalan dan tidak bertentangan, dan menguntungkan untuk bank dan juga nasabah. Proses analisa kredit juga digunakan untuk bahan pertimbangan yang akan diberikan pada direksi pembiayaan KPR.

7. Persetujuan Kredit

Setelah analisa kredit menghasilkan persetujuan, maka di saat itulah semua persyaratan yang telah diberikan aplikan telah disetujui bank. Aplikan dinilai sanggup dan layak untuk mendapatkan pembiayaan KPR.

Begitu bank setuju untuk mencairkan KPR, maka akan mengeluarkan SPK (Surat Persetujuan Kredit). Di situ tertulis notaris yang ditunjuk bank untuk mengurus semua persyaratan.

8. Akad Kredit

Tanda tangan akad kredit, dilakukan di depan pihak bank, notaris, dan pihak penjual. Pembeli menandatangani surat-surat perjanjian kredit yang telah dimaterai. Semua pihak tidak bisa diwakilkan, karena wajib memberikan tanda pengenal asli pada notaris. Proses serah terima dokumen KPR biasanya terjadi saat akad kredit.

Suku Bunga KPR

Lembaga pembiayaan KPR berlomba-lomba menarik minat nasabah, dengan memasang suku bunga ringan. Namun perlu diingat, suku bunga pada KPR menggunakan beberapa jenis metode perhitungan. Berikut ini beberapa jenis metode suku bunga yang terdapat pada pembiayaan KPR.

1. Flat

Dalam kredit dengan jenis suku bunga flat, plafon kredit, dan besaran bunga akan dihitung secara proporsional sesuai dengan jangka waktu kredit. Untuk perhitungan KPR, suku bunga sudah ditetapkan oleh bank. Suku bunga flat bisa diartikan dengan perhitungan besaran bunga yang ditetapkan oleh bank dikalikan utang pokok pinjaman awal debitur.

2. Efektif

Kredit yang mengaplikasikan bunga efektif ini angsurannya dihitung berdasarkan sisa pokok utang. Berbeda dengan metode flat, dalam metode efektif bunga yang harus dibayarkan setiap bulannya sesuai dengan utang pokok pinjaman bulan sebelumnya, yang tentu telah berkurang karena debitur telah mengangsurnya.

3. Anuitas

Jenis suku bunga anuitas merupakan modifikasi dari suku bunga efektif. Suku bunga anuitas ini membuat angsuran bulanan yang dibayarkan selalu tetap tapi komposisi bunga dan pokok angsuran berubah secara periodik. Angsuran pokok per bulannya bakal membesar, tapi di saat bersamaan besaran bunganya per bulan mengecil.

Dari tiga jenis suku bunga tersebut, calon debitur KPR harus mengetahui, apakah bank menggunakan sifat bunga fixed (tetap) atau floating (mengambang) dalam menerapkan sifat angsuran.

Jika sifat dari bunga yang dikenakan bank adalah fixed, maka suku bunga angsuran debitur tidak terpengaruh terhadap pergerakan suku bunga di pasaran, baik itu naik ataupun turun.

Namun pada bunga yang bersifat floating, pergerakan suku bunga di pasaran sangat berpengaruh. Jika tingkat suku bunga di pasaran naik, maka jumlah angsuran debitur akan naik pula. Karena suku bunga floating, menyesuaikan suku bunga di pasaran.

KPR Terbaik

KPR Bunga Rendah

KPR Bebas Penalti

KPR Tenor Panjang

0 komentar

Anda setuju atau tidak setuju dengan artikel ini? Ada pertanyaan? Jadilah komentator pertama